各房地產企業、物業服務企業、小區業主委員會：

  《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇發改規發〔2018〕3號）已于2019年1月1日實施并擬延長使用期。為進一步貫徹落實省辦法，現結合《宿遷市住宅物業管理條例》有關規定，就業主大會選聘物業服務企業之前，縣普通住宅（含保障性住房，下同）前期物業收費管理有關問題通知如下：

一、政府指導價范圍

（一）普通住宅前期物業公共服務費。

（二）普通住宅前期業主公共車位（庫）汽車停放費、業主自購車位（庫）物業服務費。

（三）物業管理區域內住宅業主使用的人防車位（庫）和建設單位車位（庫）租金。

二、定價權限

前期物業服務收費政府指導價，由縣發改部門會同縣城管部門制定、評估、調整。

街道辦（鄉鎮人民政府）依法提供應急管理，或委托居（村）委會托管的物業管理區域，普通住宅物業公共服務費、業主公共車位（庫）汽車停放費、業主自購車位（庫）物業服務費收費標準，由街道辦（鄉鎮人民政府）在政府指導價范圍內決定。街道辦（鄉鎮人民政府）的收費決定應同時抄送縣發改局。

三、物業公共服務收費

物業公共服務費是指物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業管理區域內為業主或者物業使用人提供具有公共性和普遍性的物業基本服務收取的費用。物業管理區域內物業公共服務費一般由下列因素構成：

（一）物業管理服務人員工資、社會保險、公積金和按規定

提取的工會經費、職工教育經費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備日常維護保養費用；

（三）清潔衛生費用；

（四）綠化養護費用；

（五）秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務企業固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）管理費分攤；

（十）經業主大會同意的其它費用；

（十一）法定稅費以及合理利潤。

應當由住宅專項維修資金支出的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，不得計入物業服務成本或物業服務費支出。

四、收費調整

未經業主大會同意，合同約定的物業公共服務費、向業主收取的汽車停放費收費標準不得擅自調整。

五、收費減免

空置住房空置期間物業公共服務費按合同約定收費標準的百分之七十交納，房屋空置的業主不承擔電梯運行電費。空置住房認定辦法由雙方合同約定，合同未約定或約定不明的，業主房屋未發生生活用水用電費用持續超過六個月的，應認定為空置房。

電梯起始層的住宅（指同層同樓道所有電梯均為起始層）業主和物業使用人，不承擔電梯日常維保檢測費用和運行電費。

新安裝電梯住宅業主或物業使用人，不承擔電梯質保期內的日常維保檢測費用。

六、保障性住房物業收費

小區內配套建設的保障性住房（指經濟適用房、廉租房、公租房），物業公共服務費低于小區內普通住宅的，縣住房保障部門應制定補貼政策，報縣政府批準。

七、車位（庫）物業收費

前期物業管理階段，業主公共車位（庫）汽車停放費、業主自購車位（庫）物業服務費由雙方在政府指導價范圍內合同約定，未約定的，物業服務企業不得收取。

（一）業主共有車位（庫）。合同約定汽車停放費實行包年、包月停放管理并收費，包年停放最長為一年，收費標準不得高于包月停放收費累計額。

業主大會成立前，物業管理區域有專人管理的非汽車封閉式、半封閉式公共、共有車庫（棚），所產生的物業服務費用納入物業公共服務成本，不得另行收費。

（二）業主自購車位（庫）。業主自購車位（庫）物業服務費是指物業管理區域內用于車位、車庫的公共設施設備運行的能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等費用。水電裝表入戶的業主自購車庫，免收物業服務費。

（三）人防車位（庫）。租金包括人防工程設施日常的維護保養費用、保修期滿后的大修費用、物業管理服務費用，剩余部分納入住宅專項維修資金，具體管理辦法按省、市有關文件規定執行。租金預收期限每次不得超過《人民防空工程平時使用證》有效期。車位物業服務費用由物業服務企業與《人民防空工程平時使用證》持有人約定收取。

（四）建設單位產權車位（庫）。租金主要彌補該車位（庫）投資成本費用、物業管理服務費用。物業管理服務費用包含在車位（庫）租金中，由物業服企業與建設單位約定收取，不得另行向車位租用人收費。租金預收期限每次不得超過三年。車位（庫）未出租的，物業管理服務費用由物業服務企業與建設單位約定收取。

（五）臨時停車位。物業管理區域內依法設置的臨時停車位，約定實行計次或計時停放收費的，免費停放時限應不低于3個小時。

八、其他物業收費

（一）特約服務收費。物業服務企業提供保安、保潔、綠化養護、共用部位共用設施設備管理維護、綜合管理等物業公共服務以外的特約有償服務，建設單位與物業買受人、物業服務企業與業主應單獨簽訂特約有償服務合同，不得與物業公共服務及收費合同捆綁簽訂。

（二）代辦服務費。物業服務企業接受供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位委托代收費用的，物業服務企業可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主、物業使用人收取手續費等額外費用。

（三）門禁卡收費。新建住宅小區或新安裝門禁系統的住宅小區，對業主、物業使用人或其車輛實行出入卡（證）管理的，建設單位或物業服務企業應當為業主、物業使用人免費配置不少于4張出入卡（證），每車免費配置不少于1張門禁卡（含藍牙卡），并免費提供后期升級服務。免費配置的出入卡（證）費用包含在門禁系統購置安裝費用中。

業主另有需求或因保管不善導致丟失、損壞申請辦理的，物業服務企業可以依據制作成本按實協商收取補卡工本費。

業主大會或業主大會授權的業主委員會、業主自治組織對出入證（卡）的管理另有決定的，從其決定。

九、工作要求

本通知自2023年10月1日起執行。原縣物價局縣城市管理局《關于印發<泗洪縣物業服務收費管理實施辦法>的通知》（洪價〔2015〕39號）同時廢止。

附件：《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇發改規發〔2018〕3號）

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（此文件公開發布）